Vous avez acheté un appartement meublé au régime réel et envisagez de le revendre : les amortissements déduits pendant la location peuvent désormais augmenter la plus-value imposable. La règle concerne les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, mais son effet dépend notamment du régime fiscal appliqué et du type de résidence.
La revente au LMNP réel peut coûter plus cher, avec des exceptions précises
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel diminuent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value.
- Le régime micro-BIC n’autorise pas la déduction des amortissements : la mesure ne s’applique donc pas de la même manière.
- Certaines résidences gérées, notamment étudiantes et certaines résidences pour seniors, sont exclues de cette règle.
- La durée de détention continue d’ouvrir droit à des abattements sur la plus-value imposable.
Au régime réel, les amortissements réduisent désormais le prix d’achat fiscal
Le changement porte sur la plus-value à la revente, pas sur la façon de calculer chaque année le résultat locatif. Si vous louez au régime réel, les amortissements admis en déduction sont retranchés du prix d’acquisition utilisé pour établir la plus-value immobilière, ce qui augmente le gain taxable avant application des abattements liés à la durée de détention.La mesure est inscrite à l’article 84 de la loi de finances pour 2025. Elle s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025. La vente reste soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers si vous êtes LMNP au moment de la cession, mais le calcul de son prix de revient change.
Un exemple montre l’effet, sans prétendre chiffrer l’impôt final : pour un bien acheté 200 000 euros et revendu 250 000 euros, la plus-value brute serait de 50 000 euros avant la réforme. Si 40 000 euros d’amortissements ont été déduits et doivent être pris en compte, le prix d’acquisition retenu descend à 160 000 euros et la plus-value brute passe à 90 000 euros, avant abattements et autres corrections possibles. Le montant exact imposable dépend ensuite du dossier de vente.
Je considère que l’erreur la plus coûteuse serait de confondre cette hausse de la base de calcul avec une hausse identique de l’impôt : les abattements pour durée de détention s’appliquent toujours. Ils réduisent progressivement l’assiette, jusqu’aux exonérations prévues pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux après des durées de détention différentes.
Le micro-BIC et le réel ne produisent pas le même effet à la revente
Deux bailleurs peuvent louer un logement identique et obtenir un traitement différent lors de la vente, simplement parce qu’ils n’ont pas choisi le même régime fiscal. Au micro-BIC, un abattement forfaitaire remplace la déduction des charges réelles et des amortissements ; au réel, les amortissements peuvent réduire le bénéfice locatif imposable, mais leur déduction entre désormais dans le calcul de la plus-value.
La FAQ LMNP de l’administration fiscale confirme que la règle de revente vise les bailleurs au régime réel et précise que les amortissements déduits sont retranchés du prix d’achat initial. En pratique, le choix du régime ne se résume donc plus à comparer l’impôt annuel sur les loyers : il faut aussi envisager la durée de détention et une éventuelle vente.
| Votre situation | Effet fiscal probable | À faire |
|---|---|---|
| Vous êtes au réel et avez déduit des amortissements | La base de plus-value peut augmenter à la vente | Demandez le relevé des amortissements effectivement déduits et faites estimer la plus-value. |
| Vous êtes au micro-BIC | Vous n’avez pas déduit d’amortissements au titre de ce régime | Vérifiez le régime applicable à chaque période de location et à la date de cession. |
| Le logement se trouve dans une résidence potentiellement exclue | L’exception dépend de la catégorie et des conditions légales de l’établissement | Faites confirmer l’éligibilité à partir des documents de la résidence avant de retenir une exonération de la mesure. |
| Vous avez changé de régime ou cessé l’activité avant la vente | Le dossier peut couvrir plusieurs périodes et régimes | Reconstituez l’historique comptable et demandez au notaire de valider le calcul applicable. |
Pour un investissement détenu depuis longtemps, le réel peut avoir procuré des économies d’impôt pendant la location, tandis que la revente entraîne une base de plus-value plus élevée. La comparaison pertinente porte sur l’ensemble du cycle de détention, pas sur la seule déclaration annuelle. Un prévisionnel de vente permet de comparer les deux effets sans supposer que le régime réel reste automatiquement le plus avantageux.
Les résidences gérées bénéficient d’exceptions, mais pas toutes les locations meublées
La loi écarte de la réintégration certains biens situés dans des résidences répondant à des critères définis. Cela vise notamment des résidences destinées à l’accueil exclusif d’étudiants ou de personnes âgées de plus de 65 ans, ainsi que certains établissements médico-sociaux et certaines résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées.
Le nom commercial de la résidence ne suffit pas. L’exception dépend de sa catégorie juridique et, pour certains établissements, d’une autorisation ou d’un agrément. Un appartement exploité dans une résidence dite « services » n’est donc pas automatiquement exclu : il faut vérifier que l’établissement relève bien des catégories prévues par la loi.
Autre point souvent mal compris : la mesure ne signifie pas que tous les amortissements comptables sont repris indistinctement. Le texte vise les amortissements admis en déduction dans les conditions qu’il précise, avec une exception liée à certaines dépenses déjà prises en compte pour déterminer l’impôt. Pour les travaux, les composants du bien ou une résidence gérée, le traitement dépend de la nature exacte des dépenses et de leur justification.
À la vente, l’historique comptable devient une pièce du dossier
Quand les comptes couvrent plusieurs années, le montant à retenir ne se devine pas à partir du prix d’achat ni d’un tableau d’amortissement isolé. Il faut retrouver les amortissements effectivement admis en déduction, en distinguant les biens, les périodes et les dépenses concernées.
Avant de signer le compromis, rassemblez les déclarations de résultat, les liasses fiscales, les plans d’amortissement et les justificatifs d’acquisition et de travaux. Si une année manque ou si vous avez changé de régime, demandez à la personne qui tient ou a tenu la comptabilité de reconstituer le suivi, puis transmettez ces éléments au notaire chargé de calculer la plus-value.
Si le montant figurant dans le calcul préparatoire paraît incohérent, demandez d’abord quelle somme d’amortissements a été retenue et sur quelles pièces elle repose. Faites corriger toute erreur avant la déclaration de cession ; si le désaccord porte sur le traitement fiscal, sollicitez l’avis d’un professionnel du chiffre ou du notaire plutôt que de remplacer un montant par une estimation personnelle.
Avant de vendre, comparez l’économie locative au coût fiscal de sortie
La réforme ne rend pas automatiquement le LMNP au réel inintéressant : elle change l’arbitrage entre l’imposition des loyers pendant la détention et celle de la plus-value au moment de la vente. Pour un projet d’achat, une revente rapide et une détention longue ne produisent pas le même résultat, notamment parce que les abattements augmentent avec le temps.
Je choisirais le régime après avoir fait établir deux projections cohérentes, l’une pour les revenus locatifs, l’autre pour une revente à un horizon plausible. Le calcul doit reprendre les charges réellement déductibles, les amortissements envisagés, la durée de détention et les conditions d’exonération éventuelles, sans traiter l’économie d’impôt annuelle comme un bénéfice définitivement acquis.Pour un appartement déjà loué, gardez les justificatifs et le suivi comptable avec les documents de propriété. Cette précaution ne réduit pas l’impôt à elle seule, mais elle évite de découvrir au moment de vendre qu’il manque les éléments permettant de calculer correctement la base imposable.
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne remplace pas un conseil fiscal, comptable, notarial ou juridique adapté à votre situation. Avant de choisir un régime ou de céder un bien, faites vérifier votre dossier par un professionnel compétent.