Vous avez acheté un appartement occupé et souhaitez y vivre, ou votre situation familiale vous pousse à reprendre un logement déjà loué. C’est possible à l’échéance du bail, mais un congé délivré trop tard ou fondé sur un bénéficiaire non autorisé peut compromettre la reprise.
La reprise exige un motif réel, un bénéficiaire autorisé et un congé délivré dans les délais
- Motif : le logement doit devenir la résidence principale du propriétaire ou d’un proche prévu par la loi.
- Préavis : comptez au moins six mois avant l’échéance pour une location vide et trois mois pour une location meublée.
- Forme : le congé doit parvenir au locataire par une voie autorisée et contenir des mentions précises.
- Achat avec locataire : si l’échéance arrive moins de deux ans après l’acquisition, la reprise ne peut prendre effet avant le deuxième anniversaire de l’achat.
- Copropriété : reprendre le lot pour y habiter ne dispense pas de respecter le règlement de l’immeuble.
La reprise est réservée à l’habitation principale du propriétaire ou d’un proche
Un appartement loué ne se libère pas au gré du propriétaire. Pour une résidence principale soumise à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à l’échéance afin d’y habiter lui-même ou d’y loger un bénéficiaire désigné par la loi. Un pied-à-terre ou une mise en location saisonnière ne répond pas à ce motif.Les proches admis sont notamment l’époux ou l’épouse, le partenaire de Pacs, le concubin depuis au moins un an à la date du congé, ainsi que certains ascendants et descendants du bailleur ou de son conjoint, partenaire ou concubin. Un cousin, un ami ou un frère ne figure pas dans cette liste. Pour une SCI familiale, la reprise peut être accordée à un associé, sous les conditions prévues par le régime applicable.
À mes yeux, le point le plus facile à sous-estimer est la différence entre « loger un proche » au sens courant et celui retenu par la loi. Le bénéficiaire doit être nommé dans le congé et occuper le logement à titre de résidence principale, ce qui suppose un projet réel et sérieux.
Un achat avec locataire peut repousser la date de reprise
La date de signature de l’acte authentique, et non celle du compromis, sert de point de départ. Si le terme du bail en cours tombe moins de deux ans après l’acquisition d’un logement déjà occupé, le congé pour reprise ne prend effet qu’une fois ces deux années écoulées, même si le bail arrive à échéance avant. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit cette règle.
Exemple : vous achetez un appartement loué le 10 février 2026 et le bail arrive à échéance le 30 septembre 2027. Le congé doit respecter le préavis applicable à cette échéance, mais le locataire ne peut être tenu de libérer le logement avant le 10 février 2028. Le calcul se fait donc à partir de deux dates distinctes : l’échéance du bail pour notifier le congé à temps, puis la date anniversaire de l’achat pour déterminer sa prise d’effet.
Dans une acquisition avec locataire, cette différence peut modifier votre calendrier d’installation ou votre plan de financement. Le délai de préavis et le délai lié à l’achat ne se remplacent pas l’un l’autre : ils doivent tous deux être pris en compte.
Le délai et la réception du congé comptent autant que sa date d’envoi
Une lettre postée dans les temps ne suffit pas si elle arrive trop tard. Pour une location vide, le locataire doit recevoir le congé au moins six mois avant l’échéance ; pour une location meublée constituant sa résidence principale, le délai est de trois mois. Le congé doit parvenir par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé signé.
La lettre doit préciser le motif de la reprise, l’identité et l’adresse du bénéficiaire, son lien avec le propriétaire et les éléments qui justifient le caractère réel et sérieux de la décision. Elle doit aussi être accompagnée de la notice d’information destinée au locataire. Les mentions obligatoires et les modalités de notification sont détaillées par Service-Public.fr.
| Situation | Conséquence probable | Que faire |
|---|---|---|
| Le locataire reçoit le congé après le délai légal | Le congé n’est pas valable pour l’échéance visée. | Calculer la prochaine échéance possible avant toute nouvelle notification. |
| Le bénéficiaire est un proche qui ne remplit pas les conditions légales | Le motif de reprise peut être contesté. | Vérifier son lien avec le bailleur avant de rédiger le congé. |
| Le logement acheté est encore loué et l’échéance arrive moins de deux ans après la signature | La prise d’effet de la reprise est reportée jusqu’au deuxième anniversaire de l’acquisition. | Construire le calendrier à partir de l’acte authentique et de la date d’échéance. |
| Le locataire a plus de 65 ans et des ressources sous le plafond légal | Une protection particulière peut empêcher le congé, sauf exception prévue par la loi. | Vérifier les ressources, l’âge et les conditions de relogement avant l’envoi. |
Le tableau sert de premier filtre, pas de validation définitive du dossier. La protection liée à l’âge dépend aussi de la situation du bailleur et des conditions légales de relogement ; en cas de doute, faites contrôler le congé avant notification.
Une reprise contestée se prépare avec des preuves, pas avec des suppositions
Un locataire peut contester un congé s’il estime que le motif est fictif, que le bénéficiaire n’est pas admissible ou que les formalités n’ont pas été respectées. En cas de désaccord persistant, le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement peut examiner la réalité du motif et la régularité du congé. La contestation ne transforme pas une notification tardive en congé valable.
Si vous êtes bailleur, conservez les éléments qui montrent le projet d’occupation : changement professionnel, rapprochement familial ou autre raison concrète, selon votre situation. Si vous êtes locataire, gardez la lettre et son enveloppe, notez sa date de réception et vérifiez les mentions ainsi que la notice jointe. En cas de soupçon de reprise frauduleuse, la chronologie après le départ peut aussi être utile, par exemple si le logement est rapidement remis en location.
Un congé frauduleux expose le bailleur à des sanctions financières prévues par la loi, en plus d’éventuels dommages-intérêts. Pour faire valoir un recours, rassemblez les documents et sollicitez un avis juridique ; le juge apprécie les éléments du dossier, et non une simple impression.
En copropriété, la reprise ne change pas la destination du lot
Récupérer un appartement pour l’occuper ne donne pas carte blanche dans l’immeuble. Le règlement de copropriété encadre l’usage des lots et des parties communes ; le projet d’habitation doit rester compatible avec la destination de l’immeuble et les règles applicables, notamment si une activité professionnelle est envisagée dans le logement.Avant de fixer votre date d’installation, relisez le règlement et vérifiez les obligations attachées au lot : charges, travaux votés ou accès aux parties communes. Le congé met fin au bail selon une procédure précise ; il ne modifie ni le règlement de copropriété ni les décisions collectives. Cet article fournit une information générale et ne remplace pas le conseil d’un avocat, d’un notaire ou d’un professionnel du droit connaissant votre dossier ; consultez-en un avant d’envoyer le congé si votre situation comporte une indivision, une SCI ou un locataire protégé.