Vous quittez un appartement et l’agence annonce une retenue sur votre caution pour des réparations ou les charges de copropriété. En location d’habitation, le dépôt de garantie doit généralement être rendu sous un ou deux mois, mais le délai et le montant dépendent notamment de l’état des lieux et de la régularisation des charges.
Une retenue doit correspondre à une somme due et pouvoir être justifiée
- « Caution » et dépôt de garantie ne désignent pas la même chose en droit : le dépôt est versé par le locataire, tandis qu’une caution est un garant.
- Un mois est le délai maximal si l’état des lieux de sortie correspond à celui d’entrée ; sinon, le délai maximal est de deux mois.
- En copropriété, une provision peut rester bloquée pour régulariser les charges, dans une limite encadrée.
- En cas de retard, une mise en demeure écrite permet de réclamer le dépôt et, sous conditions, la majoration légale.
Le dépôt de garantie n’est pas la caution du garant
Le mot « caution » circule dans les annonces et les échanges avec les agences, mais il recouvre souvent deux réalités différentes. Le dépôt de garantie est une somme versée par la personne qui loue ; la caution, au sens juridique, désigne plutôt la personne qui s’engage à payer certaines dettes si le locataire ne le fait pas. Action Logement distingue bien ces deux notions.
Cette différence est utile quand un bailleur réclame une « caution » à la signature : demandez si l’on parle d’un dépôt à verser ou d’un garant. Pour un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le dépôt est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide et à deux mois pour un logement meublé. Le bail précise le montant et les modalités.La date de remise des clés lance le délai de restitution
Le compte à rebours ne part pas de la fin du préavis, mais de la remise des clés. Si les états des lieux d’entrée et de sortie concordent, le bailleur dispose d’un mois pour restituer le dépôt ; si des différences sont relevées, le délai maximal passe à deux mois. Cette règle figure à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Une retenue n’est pas automatiquement justifiée parce qu’une peinture est marquée ou qu’un équipement semble usé. Elle doit correspondre à une somme réellement due, par exemple un loyer impayé ou une dégradation imputable au locataire, et s’appuyer sur des éléments vérifiables. L’usure normale du logement ne se confond pas avec une dégradation : la comparaison des états des lieux aide à trancher.
En copropriété, une part peut attendre la régularisation des charges
Un départ en cours d’exercice comptable peut laisser les charges de l’immeuble en suspens : le syndic n’a pas encore établi le décompte définitif, alors que le bailleur doit restituer le dépôt. Dans ce cas, lorsque les charges sont payées par provisions, le propriétaire peut conserver une provision justifiée, plafonnée à 20 % du dépôt de garantie, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété.
Le solde doit ensuite être régularisé dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. La règle est précisée par Service-Public.fr. Elle ne donne pas carte blanche pour retenir une somme indéfiniment : demandez le calcul provisoire et les pièces qui l’étayent. À mes yeux, c’est souvent là que le décompte mérite d’être lu ligne par ligne.
| Situation | Ce que cela peut signifier | Que faire |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie identique à celui d’entrée, mais dépôt non rendu après un mois | Le délai maximal de restitution est dépassé | Écrivez au bailleur et réclamez le versement ainsi que la majoration applicable, si ses conditions sont réunies. |
| Somme retenue pour des travaux, sans différence clairement notée entre les états des lieux | La retenue peut être contestable ou insuffisamment étayée | Demandez les états des lieux comparés et les justificatifs de la somme déduite. |
| Charges de copropriété encore en cours de régularisation | Une provision peut être gardée temporairement dans la limite prévue | Demandez son montant, son motif et le décompte définitif après approbation des comptes. |
| État des lieux amiable refusé ou impossible | Le constat de sortie risque de ne pas être établi contradictoirement | Faites appel à un commissaire de justice pour réaliser le constat locatif. |
Une retenue contestée se traite d’abord par écrit
Une ligne vague comme « remise en état » ne permet pas de comprendre ce qui est facturé. Demandez au bailleur les documents qui justifient chaque montant : états des lieux, photographies, devis ou factures. Comparez les descriptions pièce par pièce, plutôt que de discuter seulement le total.
Si le désaccord persiste, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, en précisant la somme réclamée et en joignant les pièces utiles. Vous pouvez ensuite chercher une résolution amiable auprès de la commission départementale de conciliation ou d’un conciliateur de justice ; si aucun accord n’aboutit, le litige peut être porté devant le juge compétent. Pour une situation particulière, le texte a une valeur informative et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit ; demandez conseil avant d’engager une démarche judiciaire.
Les trois traces à conserver avant de rendre le logement
Le jour du départ, gardez une copie des deux états des lieux, une preuve datée de la remise des clés et les coordonnées de réexpédition transmises au bailleur. Sans cette dernière information, la majoration due en cas de retard ne s’applique pas lorsque le défaut d’adresse a provoqué le retard.
Le bailleur qui ne restitue pas le dépôt dans le délai applicable doit, en principe, une majoration égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Un dossier réunissant les documents de sortie et les échanges écrits permet de vérifier le calcul sans confondre cette pénalité avec les retenues justifiées ou l’ajustement des charges de copropriété.