Vous vous séparez, l’un de vous veut garder le logement et le prêt est encore en cours : les frais ne se résument pas à une facture de notaire. La désolidarisation du crédit peut entraîner des frais d’acte si elle accompagne un partage ou un rachat de part, mais le montant dépend notamment de votre statut et de la façon dont l’opération est réalisée. Un accord entre ex-partenaires ne suffit pas, à lui seul, à libérer l’emprunteur qui part.
Le coût dépend du partage, pas du seul retrait du prêt
- Deux démarches distinctes : la banque décide pour le prêt, le notaire formalise le changement de propriété.
- Pour un partage après divorce ou rupture de PACS, le droit de partage est de 1,1 % de l’actif net partagé.
- La soulte se calcule à partir de la valeur du bien, du capital restant dû et des droits de chacun.
- Si la banque refuse, l’emprunteur qui quitte le logement peut rester engagé au remboursement.
Le notaire ne peut pas libérer un co-emprunteur du prêt
Une séparation peut régler qui occupe la maison, sans changer le contrat de crédit. Tant que la banque n’a pas accepté la désolidarisation, chaque co-emprunteur reste tenu du prêt selon les clauses signées, même si l’un a quitté le logement ou si une convention prévoit que l’autre paiera seul les mensualités.
Il faut donc traiter deux sujets en parallèle. La banque doit accepter que le prêt continue avec un seul emprunteur, éventuellement après examen de sa capacité de remboursement ; le notaire établit l’acte qui organise le transfert ou le partage des droits sur le bien. Service-Public.fr rappelle que la séparation ne met pas fin au prêt et que la sortie d’un co-emprunteur nécessite l’accord du prêteur.
À mon sens, c’est la confusion la plus coûteuse : signer le partage sans obtenir de réponse bancaire claire peut laisser une personne sans droit sur le logement, mais toujours engagée sur la dette. Demandez donc à la banque sa position avant de fixer définitivement la soulte ou la date de signature.
Le droit de partage dépend de votre statut et de l’acte
Le montant parfois appelé « frais de notaire » rassemble plusieurs postes : taxes, émoluments du notaire et frais de formalités. Le droit de partage n’est qu’une partie de la note, et son taux réduit ne s’applique pas automatiquement à toutes les séparations.
Pour un partage d’intérêts patrimoniaux consécutif à un divorce ou à la rupture d’un PACS, le taux applicable est de 1,1 % de l’actif net partagé. L’article 746 du Code général des impôts prévoit ce taux particulier, tandis que l’article 747 précise que le droit se calcule sur l’actif net. La règle figure dans le Code général des impôts sur Légifrance.
Exemple : un couple pacsé partage un logement estimé à 300 000 €, avec 150 000 € de capital restant dû. En supposant un partage portant uniquement sur ce bien et ce prêt, l’actif net est de 150 000 € ; le droit de partage correspondant est donc de 1 650 €. Cette estimation ne comprend pas les émoluments, débours ou autres frais d’acte.
Pour des concubins non pacsés, ne reprenez pas automatiquement ce calcul : le traitement fiscal peut dépendre de la forme de l’opération. Le notaire doit confirmer si le dossier relève d’un partage ou d’une cession de droits, car le coût fiscal n’est alors pas nécessairement le même.
La soulte se calcule sur la valeur nette, pas sur le prix d’achat
La somme versée à la personne qui cède ses droits s’appelle la soulte. Elle dépend de la valeur actuelle du logement, des quotes-parts inscrites dans l’acte de propriété et du prêt restant à rembourser ; le prix payé à l’époque ne suffit donc pas à la déterminer.
Dans un cas simple avec une propriété à 50/50, un bien évalué à 300 000 € et 150 000 € de capital restant dû, la valeur nette est de 150 000 €. La soulte indicative pour la moitié cédée est alors de 75 000 €, sous réserve d’éventuelles créances entre les parties, d’apports personnels ou d’autres biens compris dans le partage.
Ce chiffre n’est pas le budget total à financer. La personne qui garde le logement doit aussi assumer le crédit repris ou refinancé et les frais de l’acte ; la banque peut, de son côté, réclamer des frais de dossier ou une nouvelle garantie. Les Notaires de Paris soulignent que la soulte dépend du bien, du prêt et des droits détenus par chacun, sans formule légale unique valable pour toutes les situations.
Un refus de la banque impose de revoir le montage
Si la banque refuse la désolidarisation, l’acte de partage ne suffit pas à supprimer la responsabilité de l’emprunteur sortant. La décision pratique consiste alors à comparer un refinancement dans une autre banque, la vente du logement ou, si les deux parties l’acceptent, le maintien temporaire du crédit commun avec ses risques.
| Situation | Conséquence probable | Que faire |
|---|---|---|
| La banque accepte la reprise du prêt par une seule personne | Le prêt peut être modifié, mais la propriété doit être réglée séparément par acte. | Faire confirmer par écrit les conditions, puis coordonner l’avenant bancaire et l’acte notarié. |
| La banque refuse la désolidarisation | La personne qui part peut rester tenue de rembourser le crédit. | Demander une simulation de refinancement ; si aucune solution ne passe, étudier la vente et le remboursement du prêt. |
| Le logement est conservé, mais la valeur ou les apports sont contestés | La soulte peut être discutée et retarder l’acte. | Faire établir une estimation indépendante et réunir l’acte d’achat, le décompte du prêt et les justificatifs d’apport. |
| Le couple est concubin et non pacsé | Le taux applicable peut différer de celui d’un partage après divorce ou rupture de PACS. | Demander au notaire le traitement fiscal correspondant à l’acte envisagé avant de conclure sur le coût. |
Évitez de vous engager sur une soulte définitive avant d’avoir obtenu le capital restant dû exact et un accord de principe bancaire. Si le refus arrive après une convention ou un jugement, transmettez rapidement la décision à la banque et au notaire : ils pourront vérifier si le calendrier doit être adapté ou si un autre financement est nécessaire.
Demandez un décompte qui sépare chaque poste
Deux devis peuvent sembler très différents parce qu’ils ne couvrent pas les mêmes éléments. Demandez au notaire de distinguer le droit de partage, les émoluments, les formalités et débours, puis vérifiez séparément auprès de la banque les frais d’avenant, de garantie ou de remboursement anticipé éventuel.
Pour obtenir un chiffrage exploitable, préparez l’estimation du bien, l’acte d’acquisition avec les quotes-parts, le décompte du prêt et les justificatifs d’apports ou de remboursements inégaux. Un montant global sans détail ne permet pas de comparer correctement le maintien du prêt, son refinancement et la vente du logement.
Cette question touche au droit patrimonial et au crédit immobilier : ce texte est informatif et ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseiller bancaire. Avant de signer un partage ou de cesser de payer une échéance, faites valider le montage adapté à votre situation par les professionnels concernés.