Vous transmettez la nue-propriété d’un appartement à vos enfants, mais vous en gardez l’usufruit : qui doit inscrire le bien dans sa déclaration d’IFI ? En principe, c’est l’usufruitier qui déclare sa valeur en pleine propriété, même si les enfants détiennent la nue-propriété. Mais l’origine du démembrement peut changer la réponse, notamment après une succession.
Pour l’IFI, l’origine du démembrement détermine qui déclare le bien
- Règle générale : l’usufruitier déclare la valeur en pleine propriété, sauf exceptions prévues par la loi.
- Donation avec réserve d’usufruit : le donateur usufruitier reste en principe imposé sur la pleine propriété.
- Succession : quand le conjoint reçoit l’usufruit légal prévu par l’article 757 du Code civil, l’imposition est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire.
- Vente avec réserve d’usufruit : une répartition peut s’appliquer si l’acquéreur ne relève pas des personnes visées à l’article 751 du CGI.
- Contrôle pratique : vérifiez l’acte qui a créé le démembrement avant de remplir la déclaration.
En principe, l’usufruitier déclare la pleine propriété
Un acte notarié peut attribuer à une personne l’usage du logement et les revenus locatifs, tout en réservant la nue-propriété à une autre. Pour l’IFI, cette séparation civile ne signifie pas automatiquement que chacun déclare sa part : l’article 968 du CGI place normalement le bien imposable dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété.
La règle vise aussi les droits d’usage ou d’habitation accordés à titre personnel. Si le droit ne porte que sur une fraction du bien, seule cette fraction de la valeur en pleine propriété est retenue. Le nu-propriétaire ne déclare alors rien au titre de ce bien, sauf si l’une des exceptions légales s’applique. L’article 968 du Code général des impôts fixe la règle et les exceptions.
Le point de départ n’est donc pas le pourcentage indiqué dans l’acte de donation, mais la manière dont l’usufruit a été constitué. Une donation avec réserve d’usufruit et un usufruit reçu par succession peuvent aboutir à des déclarations différentes.
Donation, succession ou vente ne donnent pas le même résultat
Deux actes peuvent tous deux produire un démembrement, mais le traitement IFI diverge. C’est souvent là que l’erreur se glisse : appliquer le barème de l’usufruit et de la nue-propriété sans vérifier si la situation entre dans une exception prévue par l’article 968.
| Situation | Conséquence habituelle pour l’IFI | Vérification utile |
|---|---|---|
| Donation de la nue-propriété avec usufruit conservé par le donateur | L’usufruitier déclare généralement le bien pour sa valeur en pleine propriété. | Relire l’acte de donation et identifier le titulaire de l’usufruit. |
| Conjoint survivant qui reçoit l’usufruit légal prévu par l’article 757 du Code civil | La valeur est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème fiscal. | Vérifier l’option successorale et les pièces qui la constatent. |
| Usufruit prévu par testament ou par une donation entre époux | La pleine propriété reste en principe déclarée par l’usufruitier. | Ne pas confondre cet usufruit conventionnel avec l’usufruit légal du conjoint survivant. |
| Vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit au vendeur | Une imposition séparée peut s’appliquer si l’acquéreur n’est pas une personne visée par l’article 751 du CGI. | Contrôler le lien entre vendeur et acquéreur ainsi que la réalité du prix payé. |
| Bien reçu en nue-propriété par donation, puis revendu à un tiers | La revente ne transforme pas rétroactivement l’origine du démembrement en vente avec réserve d’usufruit ; l’usufruitier peut rester imposé sur la pleine propriété. | Suivre l’origine du droit dans les actes successifs, pas seulement le dernier acte. |
Cette distinction ressort des commentaires de l’administration dans le BOFiP consacré aux biens démembrés. Ils précisent notamment que l’usufruit conventionnel prévu par l’article 1094-1 du Code civil ne bénéficie pas du partage réservé à certaines situations légales. Le mot « succession » ne suffit donc pas : il faut savoir si l’usufruit vient directement de la loi ou d’un testament, d’une donation ou d’un accord entre héritiers.
Dans une succession, l’option du conjoint peut modifier la déclaration
Au décès d’un époux laissant des descendants, le conjoint survivant peut, dans certaines configurations prévues par le droit civil, choisir l’usufruit de la totalité des biens ou la pleine propriété d’une fraction de la succession. Lorsque l’usufruit découle de l’article 757 du Code civil, l’IFI ne suit pas la règle générale : l’usufruitier et les nus-propriétaires déclarent chacun la valeur fiscale de leur droit.
Pour illustrer l’effet du barème, supposons un immeuble évalué à 800 000 € et un usufruitier âgé de 68 ans. Dans la tranche d’âge correspondante, l’usufruit représente 40 % et la nue-propriété 60 % : la valeur fiscale est donc de 320 000 € pour l’usufruit et de 480 000 € pour la nue-propriété. Ces montants concernent ce bien seulement ; l’assujettissement à l’IFI dépend du patrimoine immobilier net taxable total du foyer concerné.
La ventilation s’appuie sur le barème de l’article 669 du CGI. Dans la déclaration, le résultat peut dépendre d’un détail facilement négligé : l’option du conjoint survivant et sa preuve. L’administration indique que cette option peut ressortir de la déclaration de succession ou, à défaut, de la déclaration d’IFI déposée l’année suivante. En cas de succession récente, rassemblez donc les actes et déclarations avant de répartir les valeurs.
Une vente familiale avec réserve d’usufruit mérite un contrôle particulier
La vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit peut ouvrir droit au partage de l’assiette, mais pas si l’acquéreur entre dans les catégories visées par l’article 751 du CGI. Ce texte concerne notamment certains héritiers présomptifs, leurs descendants, des donataires antérieurs et des personnes interposées. Le lien familial n’est donc pas un détail administratif : il peut faire revenir à la règle d’imposition de l’usufruitier sur la pleine propriété.
Autre piège : une vente affichée comme telle peut être écartée si le prix n’a pas réellement été payé ou a été restitué. Et si la nue-propriété provient d’abord d’une donation, sa revente ultérieure à un tiers ne suffit pas, à elle seule, à faire entrer le démembrement dans l’exception applicable à certaines ventes. L’origine juridique du démembrement reste déterminante, même après une nouvelle cession.
Avant la déclaration, remontez à l’acte qui a créé le démembrement
Quand le dossier comporte plusieurs actes, une vérification rapide de la dernière situation de propriété ne suffit pas. Pour éviter une déclaration incohérente, reprenez la chaîne documentaire dans cet ordre :
- Repérez l’acte d’origine : donation, testament, succession, vente avec réserve d’usufruit ou convention matrimoniale.
- Identifiez la base juridique : par exemple, usufruit légal du conjoint survivant sous l’article 757, ou usufruit conventionnel.
- Vérifiez les événements ultérieurs : cession, donation, vente de la nue-propriété, modification de l’usufruit ou réversion au conjoint.
- Déterminez la valeur à déclarer : pleine propriété en principe, ou ventilation selon le barème si une exception s’applique.
- Comparez le résultat au patrimoine total : l’IFI porte sur le patrimoine immobilier net taxable du foyer, pas sur un bien isolé.
Une situation peut aussi sembler contradictoire : par exemple, l’usufruitier n’est pas lui-même redevable de l’IFI, tandis que le nu-propriétaire l’est. Dans les cas où l’exception de l’article 968 s’applique, chacun déclare la valeur de son droit selon le barème ; le statut fiscal de l’autre titulaire ne supprime pas cette déclaration. Le site officiel des impôts rappelle également que l’usufruitier ne peut pas appliquer un abattement à la valeur du bien du seul fait du démembrement.
La bonne réponse se trouve dans l’acte, pas dans le seul mot « usufruit »
Pour un achat, une donation ou une succession, le réflexe le plus sûr consiste à faire confirmer l’origine du démembrement avant de répartir les valeurs IFI. Je considère qu’une donation avec réserve d’usufruit ne doit jamais être présentée comme une réduction automatique de l’IFI : le donateur reste généralement imposé sur la pleine propriété, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
Si la situation repose sur un testament, une vente à un membre de la famille, une donation antérieure ou plusieurs actes successifs, faites vérifier le dossier par un notaire ou un conseiller fiscal avant le dépôt. Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal adapté à votre situation.