Après une séparation, un indivisaire reste dans la maison tandis que l’autre paie son propre loyer : une indemnité d’occupation peut alors être due, mais le simple fait d’habiter le logement ne suffit pas toujours. Le point décisif est souvent de savoir si l’occupation empêche réellement l’autre copropriétaire d’en profiter, et à partir de quelle date.
Les repères à garder en tête
- Indivision : l’occupation privative d’un bien commun peut ouvrir droit à une indemnité.
- Pas de tarif automatique : le montant dépend de la valeur locative et des circonstances.
- Divorce : la jouissance du logement conjugal reste en principe gratuite jusqu’à la demande en divorce, sauf décision contraire du juge.
- Copropriété : occuper seul un lot qui vous appartient ne crée pas, à lui seul, une indemnité envers le syndicat.
L’indemnité concerne une jouissance privative, pas toute occupation
Deux personnes sont propriétaires d’une maison à parts égales. L’une y vit, l’autre n’a plus les clés et ne peut ni y séjourner ni en organiser l’usage. Dans ce cas, l’occupation peut être considérée comme privative et entraîner une indemnité au bénéfice de l’indivision.
L’article 815-9 du Code civil pose le principe : l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise doit, sauf accord contraire, une indemnité. Le critère n’est donc pas seulement la présence dans les lieux. Une personne qui conserve les clés et peut effectivement accéder au bien peut contester le caractère exclusif de l’occupation, à condition de pouvoir l’étayer. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000037450604?init=true&page=1&query=1402+code+civil&searchField=ALL&tab_selection=code&utm_source=openai))
Attention au vocabulaire immobilier : indivision et copropriété ne désignent pas la même situation. Dans une indivision, plusieurs personnes détiennent ensemble des droits sur le même bien. En copropriété, chaque propriétaire détient un lot privatif et une quote-part des parties communes. Occuper son propre appartement ne déclenche donc pas automatiquement une indemnité envers les autres copropriétaires ou le syndicat.
Je considère que la confusion entre ces deux régimes est l’une des sources les plus évitables de contestation. Avant de réclamer une somme, vérifiez le titre de propriété et le statut juridique du logement.
Le montant part de la valeur locative, mais ne suit pas un barème fixe
Une estimation de loyer donne un point de départ, pas une facture toute faite. Le juge peut retenir la valeur locative du logement, puis tenir compte des conditions particulières de la jouissance, notamment de son caractère précaire. Aucun taux légal d’abattement ne s’applique automatiquement.
Une décision du tribunal judiciaire de Saint-Malo, rendue le 24 novembre 2025, illustre ce calcul : pour une valeur locative estimée à 700 € par mois, le tribunal a retenu un abattement de 20 %, soit une indemnité mensuelle de 560 €. Ce chiffre décrit cette affaire, pas une règle obligatoire pour tous les biens. ([courdecassation.fr](https://www.courdecassation.fr/decision/6948143475782d5f0626bc12?utm_source=openai))
Pour défendre une estimation, réunissez des éléments comparables : surface, état, localisation, période concernée et caractéristiques du logement. Des avis d’agences portant sur des biens réellement similaires seront généralement plus parlants qu’une estimation en ligne isolée. Si vous contestez le montant, expliquez précisément ce qui rend les références avancées peu adaptées.
| Situation | Conséquence possible | Que faire |
|---|---|---|
| Un indivisaire occupe le logement et l’autre ne peut pas y accéder | Une indemnité peut être due à l’indivision | Documenter les dates, les clés et les obstacles à l’accès |
| L’autre indivisaire garde les clés et peut entrer | Le caractère privatif peut être discuté | Rassembler les échanges et preuves d’accès effectif |
| Un copropriétaire habite son lot privatif | Pas d’indemnité automatique au syndicat | Vérifier s’il existe un accord ou un droit particulier en jeu |
| Un ancien locataire reste après la résiliation du bail | Il peut devoir une indemnité fixée par le juge | Se reporter à la décision judiciaire et aux actes de procédure |
Après une séparation, la date de départ dépend du statut du couple
La date de séparation ne suffit pas toujours à faire courir une indemnité. Pour des époux, l’article 262-1 du Code civil prévoit que la jouissance du logement conjugal par un seul époux conserve en principe un caractère gratuit jusqu’à la demande en divorce, sauf décision contraire du juge. La convention ou la décision applicable peut donc changer le point de départ à retenir. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038310866/?utm_source=openai))
Pour des partenaires non mariés ou des ex-concubins propriétaires en indivision, cette règle propre au logement conjugal ne s’applique pas telle quelle. Il faut examiner le titre de propriété, une éventuelle convention d’indivision et les preuves établissant quand la jouissance est devenue exclusive. Une date mal choisie peut gonfler artificiellement la demande ou faire perdre une partie des sommes réclamées.
Les revenus tirés du bien indivis accroissent en principe à l’indivision. L’article 815-10 du Code civil limite à cinq ans la recevabilité des recherches relatives aux fruits et revenus, à compter du jour où ils ont été perçus ou auraient pu l’être. Pour une demande qui porte sur plusieurs années, faites vérifier le décompte et la période visée avant de signer un accord de partage. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006432430/2026-06-08?utm_source=openai))
Une demande contestée se prépare avec des preuves datées
Si la somme réclamée ne correspond pas à votre situation, répondez point par point plutôt que de vous limiter à un refus. Pour contester une jouissance exclusive, rassemblez les éléments qui montrent que l’accès restait possible ou que l’occupation a commencé plus tard. Pour discuter le montant, confrontez les estimations à des biens comparables et à l’état réel du logement.
- Établissez la période : courriels, courriers, remise des clés, état des lieux ou décision judiciaire peuvent aider à fixer les dates.
- Vérifiez le destinataire : en indivision, la créance est en principe due à l’indivision, même si le règlement peut ensuite intervenir lors des comptes entre indivisaires.
- Séparez les postes : les dépenses engagées pour conserver ou améliorer le bien ne se déduisent pas automatiquement de l’indemnité. Elles peuvent relever d’un compte distinct, sous réserve de justificatifs.
- Demandez une décision claire : si aucun accord n’est possible, le tribunal judiciaire peut trancher le principe, la période et le montant.
Si vous recevez une décision concernant un ancien bail, ne confondez pas l’indemnité d’occupation avec un loyer ordinaire : après la résiliation, l’occupant peut être sans droit ni titre et le juge fixe la somme due. Service-Public.fr détaille les étapes de la procédure locative et les démarches possibles après la décision. ([service-public.gouv.fr](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31272?lang=fr&utm_source=openai))
Avant de solder le partage, vérifiez les comptes jusqu’au dernier jour
Le départ physique du logement, la remise des clés et la fin de la jouissance privative ne coïncident pas toujours. Conservez une preuve de la date de libération effective : elle peut éviter que l’indemnité continue à être calculée jusqu’à une date contestée.
Pour un achat immobilier ou une gestion patrimoniale, un accord écrit précisant qui occupe le logement, à quelles conditions et jusqu’à quand peut prévenir un différend au moment de la séparation. Si le litige porte déjà sur plusieurs années, le montant ou la date de départ, ce texte informatif ne remplace pas l’avis d’un avocat ou d’un notaire ; faites examiner les titres, décisions et justificatifs avant de conclure un accord.