Comment obtenir un prêt relais quand on est sénior ?

Vous souhaitez vous rapprocher de vos enfants et avez déjà trouvé la maison de vos rêves dans cette nouvelle région. Pour l’acquérir, vous devez revendre le bien immobilier que vous possédez déjà, et
vous craignez que le temps de trouver un acquéreur, la maison vous passe sous le nez.

Faire coïncider la revente et l’achat étant effectivement complexe, les banques proposent une solution idéale : le prêt relais senior.

Comment fonctionne-t-il ? Quels sont les obstacles à surmonter pour obtenir ce type de prêt immobilier ? Réponses avec Millenium !

Le prêt relais senior se destine aux particuliers qui recherchent une solution de financement entre deux transactions immobilières de revente et d’achat. En somme, il consiste en une avance de trésorerie consentie par un organisme de crédit pour vous permettre à la fois de concrétiser votre nouvel achat
et de prendre le temps de revendre le bien dont vous êtes propriétaire, sans le brader.

Le prêt relais senior est une catégorie d’emprunt de courte durée. Généralement, le remboursement s’effectue sur un an renouvelable une fois, soit 2 ans. Certains établissements prêteurs acceptent toutefois de porter cette durée de remboursement à 5 ans, en fonction de votre profil d’emprunteur.

Deux hypothèses doivent être envisagées :

• Vous remboursez déjà un crédit immobilier pour le logement dont vous êtes propriétaire : si à l’issue des un ou deux ans, vous n’avez toujours pas trouvé un acquéreur, vous devrez faire face à deux mensualités (échéances de l’emprunt en cours et échéances du crédit relais) ;

• Votre logement est déjà payé : vous profitez du prêt relais senior pour faire le lien entre deux transactions, et si la revente tarde, vous aurez seulement une mensualité d’emprunt à assumer.

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Le remboursement d’un emprunt immobilier se fait selon deux modalités : l’amortissement du capital restant dû ou le remboursement in fine.

Avec un amortissement du capital restant dû, les mensualités se composent d’une fraction de capital emprunté et d’une fraction d’intérêts d’emprunt, qui sont calculés sur la base du capital restant dû.

En conséquence, les intérêts sont dégressifs et représentent une part de moins en moins importante
au fil du remboursement du prêt.

À l’inverse, avec un remboursement in fine, les mensualités se composent uniquement d’intérêts.
Vous remboursez le capital emprunté en une seule fois, lors de l’ultime échéance.

Le prêt relais senior fonctionne selon un principe in fine : vous remboursez le capital emprunté en
une seule fois, lors de la revente de l’appartement ou de la maison.
On parle de différé de remboursement du capital.

Le traitement des intérêts dépend de la formule retenue : prêt relais avec franchise totale ou prêt relais avec franchise partielle.

• Prêt relais senior avec franchise totale : avec cette formule, vous différez le remboursement du capital jusqu’à la revente du bien, mais également le remboursement des intérêts. Si ce montage présente l’avantage d’alléger votre budget, il fait naître un inconvénient notable : les intérêts intercalaires.
  Les intérêts que vous différez sont ajoutés au capital et produisent à leur tour des intérêts.
  Cette capitalisation des intérêts se traduit en intérêts intercalaires et entraîne donc une augmentation du coût du crédit relais ;

• Prêt relais senior avec franchise partielle : vous différez seulement le remboursement du capital emprunté, mais payez chaque mois les intérêts d’emprunt.

À savoir : la banque peut vous demander de souscrire une assurance emprunteur pour couvrir votre emprunt. Les primes d’assurance du prêt relais senior devront être payées chaque mois, que vous optiez pour une franchise totale ou une franchise partielle.

Autre spécificité du fonctionnement du prêt relais senior : il ne donne pas lieu au versement de pénalités de remboursement anticipé. Avec le prêt amortissable ou le prêt in fine, lorsque vous décidez de solder l’emprunt avant son terme, l’établissement bancaire vous applique des pénalités ou indemnités de remboursement anticipé (IRA), sauf si votre courtier en prêt a négocié leur suppression.

En effet, en remboursant le crédit par anticipation, vous faites perdre de l’argent à la banque (les intérêts qui auraient dû courir jusqu’à l’échéance normale). Les IRA ont donc pour objectif de la dédommager.

Étant par nature amené à être soldé en deux ans maximum, le prêt relais senior n’entraîne pas le paiement des IRA.

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Si les banques acceptent de vous prêter de l’argent, c’est qu’elles y trouvent un intérêt financier.
Elles se rémunèrent en effet sur les intérêts d’emprunt.

Ceux-ci sont calculés sur la base du taux d’emprunt que vous décrochez. Pour arriver à se dégager
une marge sur un crédit de courte durée comme l’est le prêt relais, elles appliquent donc un taux d’intérêt assez élevé, sauf à être bien négocié par un courtier en prêt immobilier.

Il existe en réalité deux types de prêt relais immobilier senior : le prêt relais sec et le prêt relais adossé.

• Prêt relais senior sec : vous pouvez le souscrire dès lors que le prix de vente de votre logement est égal ou supérieur à celui que vous souhaitez acheter. Il s’agit ici d’une avance de trésorerie pure et dure ;
   

• Prêt relais adossé : à l’inverse, lorsque le prix de cession de votre logement est inférieur au prix d’acquisition du nouveau, alors vous avez besoin de liquidités supplémentaires. Ces liquidités supplémentaires ne seront pas couvertes par le prêt relais. Vous devez souscrire en parallèle un prêt immobilier classique. C’est pourquoi on parle de prêt relais adossé, de prêt relais associé ou encore de prêt relais intégré.

À la différence du prêt amortissable ou du prêt in fine, le montant que vous pouvez emprunter avec un prêt relais senior ne dépend pas du calcul de votre capacité d’emprunt (charges, revenus, apport personnel), mais de la valeur du bien que vous revendez.

La banque acceptera de vous prêter une somme d’argent représentant de 50 à 80 % du prix de vente estimé du bien, en moyenne 70 %. Cette estimation est réalisée par un professionnel de l’immobilier : agent immobilier ou notaire. Il n’est pas rare que la banque exige deux estimations.

Si vous remboursez déjà un emprunt, alors l’établissement prêteur déduira le montant du capital restant dû des fonds prêtés.

Exemple pour bien comprendre. 

Le logement que vous revendez est estimé à 500 000 euros. Vous avez souscrit un crédit immobilier pour l’acquérir, sur lequel il vous reste à rembourser 100 000 euros.

La banque acceptera de vous prêter (70 % x 500 000 euros) – 100 000 euros, soit 250 000 euros.

À savoir : le prêt achat revente fonctionne plus ou moins sur le même principe que le prêt relais senior, mais avec une différence notable : le montant du capital restant dû n’est pas soustrait des fonds accordés.

Faisons tomber une idée reçue : il n’existe pas d’âge maximum pour emprunter. Du moins, légalement.
La réalité est tout autre, et il peut s’avérer difficile d’obtenir un prêt relais senior sans l’aide d’un courtier, pour deux raisons.

S’il est compliqué de décrocher un prêt relais senior, c’est avant tout à cause des assureurs.
En effet, vous pouvez trouver un prêt relais sans assurance emprunteur, mais le plus souvent,
vous devrez apporter cette garantie à la banque pour qu’elle accepte de vous prêter les fonds. 

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Or en vieillissant, l’état de santé se dégrade et le risque de maladie augmente. Un risque que le contrat groupe de la banque ou la délégation d’assurance peut accepter de couvrir, mais moyennant un taux d’assurance assez élevé. Si le cumul du taux d’emprunt du prêt relais senior avec celui du taux d’assurance de prêt dépasse le taux d’usure de la Banque de France, alors vous ne pourrez pas emprunter.

Les banques se montrent aussi réticentes à accorder un prêt relais aux seniors au regard de leurs revenus. En effet, elles considèrent que vous avez atteint le maximum de ce que vous pouvez percevoir, et que vos revenus sont même susceptibles de baisser une fois que vous serez en retraite.
Le risque de surendettement si vous ne revendez pas votre bien dans le délai imparti constitue donc un frein à l’obtention d’un prêt relais pour seniors.

À savoir : le prêt relais senior devra aussi être garanti par une sûreté personnelle (cautionnement) ou une sûreté réelle (hypothèque, inscription en privilège de prêteurs de deniers ou nantissement). Dans certains cas, ces garanties peuvent éviter d’avoir à souscrire une assurance emprunteur.

Spécialiste du financement, le courtier immobilier indépendant peut vous permettre de franchir avec succès les étapes menant à l’octroi d’un crédit relais senior. Fort de sa connaissance des pratiques des établissements bancaires, il sait vers lequel se tourner pour présenter une demande d’emprunteurs seniors.

Après une analyse des forces et des faiblesses de votre dossier, il peut négocier des clauses de l’offre de prêt, comme une durée supérieure à 2 ans et proposer la mise en place de garanties pour rassurer les banques.

Le courtier immobilier indépendant n’est pas seulement un professionnel de l’emprunt. Il vous accompagne également dans l’obtention d’une assurance au meilleur taux, afin de vous maintenir sous le taux d’usure.

Contactez-nous pour faire le point sur votre projet immobilier et accroître vos chances d’obtenir un prêt relais senior !