ÉTAPES D'UN PRÊT IMMOBILIER

Un achat immobilier représente un investissement de taille.

C’est un projet qui doit être mûrement réfléchi car il s’agit d’un placement sur le long terme.

Entre la recherche du bien idéal, l’établissement du dossier d’emprunt bancaire, les frais liés à l’achat d’un logement ou encore les déplacements pour les visites, un achat immobilier peut rapidement devenir un parcours du combattant.

Pour augmenter ses chances de réussite, il convient d’être méthodique pour toutes les différentes étapes d’un prêt immobilier.

En tant que courtier, je vous conseillerais surtout dans un premier temps de penser "budget global".

Vous aurez très certainement bien à l’esprit le montant de l’appartement ou la maison que vous convoitez, mais pensez bien à tous les frais pouvant découler de l’opération afin de ne pas être pris(e) au dépourvu. 

Les dépenses que constituent les frais de dossier, frais de courtage, frais de garantie, frais de notaire mais aussi frais de déménagement si l’opération aboutit (ce que je vous souhaite), travaux éventuels dans votre nouveau logement, futures taxes foncières ou charges de copropriété le cas échéant, doivent être considérées.

Ensuite, plusieurs étapes pour votre prêt immobilier se succéderont.

Parmi ces différentes étapes, vous retrouverez celle consistant à évaluer votre capacité d’emprunt au plus juste.

Concrètement, il s’agit de déterminer quel montant vous allez pouvoir investir dans votre projet immobilier via un emprunt bancaire en fonction de différents paramètres :

• montant du bien immobilier,
• montant de votre apport personnel,
• montant des frais inhérents à l’opération (à ce stade, les frais ne peuvent pas être connus à la virgule près, mais votre
  courtier en prêts fera la synthèse et vous donnera un montant proche de la réalité),
• vos revenus (salaires, revenus locatifs, allocations familiales), 
• vos charges (prêts auto en cours, pension alimentaire...)
   

D'ailleurs si les mensualités des crédits conso en cours représentent une part trop importante de votre budget, il peut être judicieux d’envisager un regroupement de crédits avant l’étape consistant à acheter votre bien immobilier.

À la suite de cette étape, vous devriez savoir jusqu’à quel montant vous pouvez aller pour choisir votre appartement ou votre maison.

Le recours à un courtier en prêts immobiliers dès ce stade constitue souvent la meilleure alternative pour déterminer votre capacité d’emprunt et d’endettement, et ainsi correctement orienter votre dossier dès la phase d’amorce du projet.

Fort de votre maîtrise budgétaire, capacité d’emprunt évaluée au plus juste oblige, vous pouvez partir à la recherche de l’appartement ou la maison qui vous fera envie.

Une fois votre bien idéal trouvé, et dès lors qu’il existe un accord sur le prix entre vous et le vendeur ou la vendeuse, vous pouvez faire votre offre d’achat.

Voici venu le moment du compromis de vente, de l’avant-contrat ou promesse synallagmatique de vente dixit le notaire.

Dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA) il s’agira du contrat de réservation.

Cet acte vient matérialiser contractuellement les différentes volontés des parties (volonté de vendre pour la vendeuse par exemple et volonté d’acheter pour l’acheteur).

Avec bien sûr de nombreuses clauses quant au bien en lui-même, au prix, aux conditions, aux délais etc… 

À savoir qu’une promesse de vente et un compromis de vente sont deux actes différents, le premier engage beaucoup plus le vendeur par rapport à l’acheteur, le second oblige plus réciproquement les deux parties.

La plupart du temps, des conditions suspensives sont intégrées au compromis de vente, c’est-à-dire que la vente ne devient effective que si ces conditions se réalisent (exemple : condition suspensive d’obtention d’un prêt ou condition suspensive de vente d’un autre bien).

Si l’acheteur à recours au prêt bancaire pour son achat, cela doit figurer au compromis de vente, si au contraire il achète sans le concours d’une banque, cela doit être mentionné aussi.

Il peut être mentionné au compromis le fait de devoir verser une certaine somme à la signature de ce dernier (souvent entre 5 et 10% du prix de vente du bien) en guise de dépôt de garantie.

Cette somme sera placée sur un compte séquestre par le notaire.

Dans le cas d’un achat sans apport, si le vendeur exige ce dépôt de garantie, la vente ne peut tout simplement pas se faire.

Le compromis de vente court généralement sur une durée de 30 ou 45 jours, mais peut aller jusqu’à 60 jours ou plus.

L’acheteur doit obtenir son prêt pendant ce laps de temps.

Votre courtier en crédit immobilier est un expert du financement.

Il sera le plus à même de vous obtenir votre prêt immobilier dans les meilleures conditions.

Plus globalement, à part trouver votre financement, il s’agira de vous faire gagner du temps, de répondre à vos interrogations, vous conseiller, de monter votre dossier de manière à ce qu’il soit le plus à votre avantage possible avant le dépôt en banque. 

Vous bénéficiez de son expérience, de sa vision et de sa connaissance du milieu bancaire.

Bien sûr  il fera en sorte de vous obtenir le meilleur taux pour votre prêt mais pas seulement.

Les frais annexes tels que l’assurance emprunteur ou les frais de dossier pourront également être scrutés et négociés.

Avant d’en arriver là et après dépôt de votre dossier, la banque analysera votre profil emprunteur et le dossier global selon des critères qui lui sont propres. 

Elle fera également appel à l'organisme de cautionnement (sauf autre garantie type hypothèque par exemple) dont l’accord est obligatoire pour garantir (et donc pouvoir émettre) le prêt, et établira un scoring en fonction duquel elle émettra un accord de principe ou non.

L’ accord de principe ne garantit en rien l’obtention finale de votre prêt immobilier.

Il stipule juste qu’au vu des premiers éléments fournis, la banque est d’accord pour poursuivre l’étude de votre dossier de financement immobilier complet. D'ailleurs certaines banques n'en fournissent pas.

L’ offre de prêt constitue de manière définitive la garantie de l’obtention de votre prêt immobilier une fois qu’elle est signée par les deux parties (établissement prêteur et client emprunteur).

Votre offre de prêt immobilier vous est envoyée par courrier recommandé avec AR et est généralement valable trente jours.

La règlementation vous impose un délai de réflexion minimum de 10 jours avant de la renvoyer signée. 

Si vous l’acceptez, vous ne pouvez donc renvoyer l’offre de prêt signée et datée qu’à partir du onzième jour.

En amont, la banque vous aura généralement demandé d’ouvrir un compte et de domicilier vos revenus chez elle, et obtenue l’accord de l’assurance et de l’organisme de caution.

Dernière des étapes d'un prêt immobilier.

Les fonds sont débloqués peu de temps après la réception par la banque de l’offre de prêt signée et avant le rendez-vous chez le notaire pour signature de l’acte authentique.

Vous êtes maintenant propriétaire de votre bien ! 

Pensez à votre assurance habitation et à votre déménagement s’il s’agit de votre résidence principale.