SCPI de rendement, fiscales ou capitalisation : prêt et achat de parts

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a pour but, exclusivement, l'acquisition ainsi que la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.

Acheter des parts de SCPI permet d'investir dans l'immobilier de manière indirecte et à moindres coûts comparé à un investissement classique pour acquérir un appartement, des locaux commerciaux ou un immeuble "en direct".

En effet, une part peut s'acheter entre 150 et 1000 € en moyenne.

La gestion de l'immobilier est confiée à une société et en contrepartie, une commission de gestion est prélevée par cette même
société de gestion.

La SCPI est également connue sous le terme de "Pierre-papier".

Pour acheter des parts de SCPI à crédit, votre courtier Millenium Financement fournit du prêt SCPI via ses partenaires.

Il existe principalement 2 types de SCPI  :

Les SCPI d'entreprise détiennent un patrimoine composé d'immeubles à usage commercial type bureaux, boutiques ou entrepôts.

Ces actifs immobiliers peuvent procurer des revenus potentiellement et généralement supérieurs à ceux de l'immobilier d'habitation. Ces SCPI ont pour but principal la distribution de revenus.

Le patrimoine des SCPI d'habitation est composé, vous l'aurez deviné d'immeubles d'habitations.

Ces actifs immobiliers sont prévus pour de la détention à long terme et peuvent s'inclure au sein de dispositifs fiscaux permettant de faire des économies d'impôts à condition de conserver les parts un certain nombre d'années.

Durée variable de 9 à 13 ans en fonction des régimes fiscaux.

La SCPI de plus-value, également appelée SCPI de valorisation ou encore SCPI de capitalisation, se distingue des deux autres
types de SCPI. 

En effet, le but de celle-ci est de valoriser son patrimoine.

Concrètement, ces SCPI font souvent en sorte d'acquérir des biens d'habitation à faible valeur à l'instant T (on parle de biens immobiliers "décotés") mais qui prendront de la valeur une fois libérés de leurs occupants. 

L'opération générant du même coup une plus-value pour les associés par l'augmentation de la valeur de chaque part. 

Il peut s'agir par exemple de biens achetés en viager, immeubles achetés en nue-propriété ou d'appartements soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Acheter des parts de SCPI de plus-value est une stratégie long terme.

Les parts de SCPI peuvent s'acquérir :

• Auprès de la société de gestion
• Via le concours d'un courtier qui sollicitera son réseau bancaire (ou auprès d'un réseau bancaire directement)

Elles peuvent être acquises :

• Lors de leur émission (création de la SCPI ou augmentation de capital)
• Lors de transactions de gré à gré (cession libre entre associés sur le marché secondaire) ou via le registre des ordres d'achat et de vente (confrontation de l'offre et de la demande sur le marché secondaire.

Différents modes de financement existent pour votre souscription de parts de SCPI. 

Lorsqu'il s'agit de les acquérir via un crédit, les deux principaux sont :

Dans un prêt amortissable, les échéances de remboursement comprennent une partie de capital et une partie d'intérêts, les intérêts étant eux-mêmes calculés sur le montant du capital restant dû.

Au fil des remboursements, la part d'intérêt qui est très élevée en début de prêt, diminue régulièrement tandis que la part de capital remboursé augmente.

Ce prêt immobilier pour SCPI est un prêt "classique".

Le prêt amortissable permet de financer une grande partie de l'acquisition des parts avec un faible investissement mensuel, les revenus procurés par la SCPI permettant de rembourser partiellement ou même totalement l'emprunt.

Dans un prêt in fine, le remboursement du capital, dans sa totalité, se fait à la fin de l'emprunt, les mensualités ne servant qu'à payer
les intérêts.

C'est l'exact opposé du crédit amortissable.

Le montant total des intérêts payés est constant et supérieur par rapport à un amortissable.

L' avantage du prêt in fine est que les mensualités sont beaucoup moins élevées à somme empruntée équivalente que pour le prêt amortissable.

Cela peut varier du simple au double, voire plus.

Ce type de prêt immobilier pour SCPI (ou même pour investir dans la pierre en dur) est à mûrement réfléchir. 

Le capital à rembourser reste identique tout au long de l'emprunt car non amorti et ce, jusqu'au terme du crédit.
Le crédit in fine peut constituer une bonne opération lorsqu'il est utilisé à bon escient, notamment dans le cadre du "déficit foncier".

Le profil idéal pour le prêt in fine est l'emprunteur(euse) qui dispose déjà d'une partie du capital à investir dès le début de l'opération, et qui a une tranche d'imposition élevée.

Il est souvent conseillé, parallèlement à la mise en place d'un in fine de souscrire à une assurance-vie.

De cette manière, en fin d'opération, l'emprunteur bénéficie à la fois de la valorisation des parts de SCPI et du contrat d'assurance-vie.

Il est également possible d'avoir recours à l'emprunt de type prêt personnel non affecté, lui-même étant un prêt à la consommation pour investir dans la Pierre-papier.

L'avantage étant que ce dernier est beaucoup plus simple et plus rapide à obtenir. Il est également à taux fixe.

Néanmoins, afin que les intérêts du crédit soient déductibles, il faut que ce soit un prêt affecté.

Nos SCPI sont accessibles uniquement aux emprunteurs propriétaires en France métropolitaine.
Il n'y a pas de domiciliation bancaire d'exigée.

Nous avons une liste de SCPI qui peuvent être financées avec un nantissement, toutes les autres le sont avec garantie hypothécaire. 

La prise d'hypothèque peut se faire sur une résidence principale, secondaire ou locative appartenant à l'emprunteur ou l'emprunteuse.

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