Le cumul de prêts s’offre aux particuliers désireux de concrétiser plusieurs projets immobiliers à la fois. C’est votre ambition ?
Ce guide vous montre justement les conditions à respecter pour en profiter, et les différentes solutions pour obtenir un prêt avec un crédit en cours.
Découvrez également les risques liés au cumul de prêts et surtout, les points essentiels à connaître avant d’adopter cette solution de financement.
Cumul de prêts : comment s’y prendre ?
Les critères à prendre en compte
Accorder des prêts à un emprunteur avec un profil à risque, notamment un crédit en cours, peut coûter cher à la banque.
Raison pour laquelle cette dernière impose des conditions d’éligibilité strictes et étudie scrupuleusement :
- son taux d’endettement (limité à 35 voire 33 %) ;
- le niveau de ses revenus ;
- la stabilité de sa situation professionnelle et de sa vie familiale ;
- les différents prêts en cours.
Les différentes solutions pour cumuler des prêts
Le rachat de crédits
Cela consiste, pour une banque, à racheter vos prêts à vos créanciers, et vous proposer un contrat de rachat de crédit adapté à votre situation.
Cette solution procure un double avantage :
- D’abord, vous obtenez un nouveau crédit pour financer votre projet immobilier.
- Et puis, vous souscrivez à un contrat de prêt avec des mensualités adaptées à votre situation personnelle, professionnelle et financière.
Le crédit lissé
Le lissage de crédit présente quelques similarités avec le rachat de crédit. En principe, il consiste à combiner le prêt en cours avec le nouveau crédit.
L’objectif est d’obtenir une seule mensualité pour l’ensemble des crédits.
Grâce à un effet de lissage, ce type de crédit peut vous permettre de réduire les mensualités, et donc, d’augmenter votre capacité d’emprunt pour obtenir un financement pour un nouveau projet.
Cependant, il rallonge la durée de votre prêt.
Le remboursement anticipé
Vous pouvez également opter pour le remboursement du prêt en cours par anticipation.
Avant d’adopter cette solution, renseignez-vous auprès de votre créancier.
Le remboursement d’un prêt avant terme est généralement pénalisé.
Ce détail doit être mentionné dans le contrat de crédit.
Cumul de prêts : les pièges à éviter
Le cumul de prêts vous permet d’obtenir un financement pour votre projet immobilier même si vous avez un prêt en cours.
Toutefois, il ne présente pas que des avantages.
Voici les principaux risques et défauts auxquels vous devez vous attendre.
Un taux immobilier élevé
Avec une capacité de remboursement faible, les organismes de crédit peuvent avoir du mal à vous accorder leur confiance.
Votre profil présente effectivement des risques importants de défaut de remboursement de crédit.
Pour compenser ces risques, la banque peut proposer un taux immobilier élevé.
Bon à savoir : dans le cadre d’un prêt immobilier, votre taux d’endettement est un critère déterminant pour évaluer votre profil emprunteur.
L’organisme de prêt peut également limiter le montant du crédit accordé.
Il part du principe que la totalité de vos mensualités ne doit pas dépasser le tiers de vos ressources mensuelles.
Baisse de la capacité de remboursement
La souscription d’un prêt immobilier avec un crédit en cours implique la baisse de votre capacité de remboursement.
En effet, cela entraîne des changements non négligeables sur votre situation financière.
Avec les nouvelles mensualités et les intérêts supplémentaires à payer, vos charges mensuelles augmentent incontestablement.
Vous vous exposez potentiellement à des risques de surendettement.
Cumuler deux prêts immobiliers est faisable
Le cumul de deux prêts immobiliers est également possible.
Cependant, vous devez obéir à deux règles simples : respecter les critères d’éligibilité de la banque et établir un projet fiable.
Pour obtenir un second prêt, vous pouvez :
- Revendre votre résidence principale pour en acheter une nouvelle ;
- Investir dans un logement locatif ;
- Acheter une résidence secondaire.
Dans tous les cas, la banque peut reconnaître la fiabilité de votre projet.
Par le biais d’un prêt relais, vous avez la possibilité de financer l’achat d’un nouveau logement en attendant la revente de votre résidence principale actuelle.
Une fois la vente bouclée, vous pouvez rembourser le crédit que vous venez de souscrire.
Avec un crédit en cours, vous pouvez souscrire à un prêt pour financer l’achat d’un immobilier locatif ou d’une résidence secondaire grâce au rachat de crédits.
Souscrire un prêt avec un taux d’endettement supérieur à 35%
Depuis le 1er janvier 2021, la loi limite le taux d’endettement autorisé à 35 %.
La banque peut déroger à cette règle si le souscripteur perçoit un revenu important, ce qui lui permet d’avoir un reste à vivre élevé.
Si vous investissez dans une résidence principale, vous pouvez également obtenir un prêt même avec un taux d’endettement à plus de 35 %.
Néanmoins, le montant des mensualités doit être à peu près équivalent à celui de votre loyer.
Changer de banque avec un prêt en cours
La loi Macron vous oblige à rester fidèle à votre banque si vous y avez souscrit un prêt.
Dans ce sens, vous ne pouvez pas changer de banque tant que vous n’avez pas remboursé vos crédits.
Toutefois, grâce au rachat de crédit, vous pouvez renégocier vos dettes auprès d’un autre organisme prêteur.
Ainsi, ce dernier va rembourser vos crédits en cours et vous proposer un nouveau contrat.
Vous pouvez ainsi renégocier les conditions de prêt.
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